깡통전세란? 뜻, 체크리스트 총정리

부동산 시장이 하락함에 따라 깡통전세의 위험성이 높아지고 있습니다. 정부 주택 관련 규제로 인해 전세 가격이 급등하고 3기 신도시 청약의 대거 수요에 의해 깡통전세의 악영향 사례가 더 많아지고 있는 추세입니다. 전세를 구함에 앞서 소중한 전세금을 안전하게 돌려받기 위해 챙겨야 할 체크리스트와 깡통전세 뜻에 대하여 알아보겠습니다.

 

 

 

 

깡통전세란?

 

깡통전세의 뜻은 집을 매매한 집주인이 이름바 '갭 투자'를 하기 위해 받은 주택담보대출 금액과 임차인의 전세금의 합계가 집값보다 비싸거나 집값과 비슷해지면서 점차 시장이 침체되거나 하락세에 들어 집값이 떨어지게 되며 임차인이 전세금을 받지 못하게 되는 상황을 말합니다.

깡통전세는 신축 빌라의 경우 더 많이 발생하게 되는데 이는 실제 가치가 전세가보다 낮음에도 불구하고 가격을 무리해서 더 올려놓고 전세가를 받기 때문입니다. 

 

보통 주택담보대출금액 + 전세금 = 집값의 70%가 되면 이를 깡통전세라고 부르며 이럴 경우 집주인이 집을 포기하고 경매로 넘겨버리는 경우가 많아 전세금을 제때 돌려받지 못하는 경우가 많습니다.

 

 

 

 

 

깡통전세를 피하는 체크리스트

소중한 전세금을 제때 돌려받기 위해서는 전세 계약을 하기 전 체크해야 할 사항들을 꼼꼼히 점검하는 것만이 깡통전세를 피할 수 있는 유일한 방법입니다. 깡통전세를 피하는 체크리스트를 계약 전, 계약 당일, 계약 후 상황에 알맞게 알아보겠습니다.

 

 

[ 계약 전 ]

• 계약자와 소유권자의 신분증, 등기부등본이 동일한지 체크한다.
• 공인중개사, 중개보조원 등 정상적인 중개업인지 확인을 한다. 이는 국가 공간정보 포털, 지자체 부동산포털 등에서 확인 가능합니다.사전에 인터넷이나 어플에서 보고 온 집의 주소와 전셋집의 실제 주소가 일치하는지 체크한다.
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• 소유자의 권리가 변동될 수 있는지에 대한 가능성을 미리 파악한다. (미등기, 가등기, 가처분, 가압류, 압류 등)
• 내 전세금보다 더 우위에 있는 순위를 확인해봐야 한다. (근저당권 설정 확인하기)
• 전세금 보증금 반환보증을 활용한다. 이는 전세가 끝났을 때 반환을 책임져주는 보험으로 7억을 한도로 보증금 전액을 보호받을 수 있습니다. 비용은 임차인이 부담하게 되고 까다로운 가입조건이 있지만 전세금을 지킬 수 있는 확실한 방법 중 하나로 적극 활용하시길 바랍니다. 주택도시 보증 공사, SGI서울보증 등에서 가입할 수 있으며 비용은 보증금액의 0.154% 이내입니다. 신혼부부는 1억당 22만 원 할인됩니다.

 

 

 

[계약 당일]

• 잔금을 입금 후 즉시 전입신고, 확정일자 받기 (필수 - 이사 전에도 가능)
• 계약 당사자가 등기부등본의 소유자 이름과 동일한지 확인하기 - 대리인이라면 위임장 필수
• 유의사항 & 특약 문구 넣기 - 근저당권, 식탁 등 말소 조권의 계약이 있는 경우 특약을 넣으시면 좋습니다. 계약을 하는 실시간으로도 확인 가능하기 때문에 꼭 참고하기
• 계약 전 확인했던 사항들 다시 한번 꼼꼼히 살펴보기

 

 

 

[계약 후]

• 만약 전세 계약의 연장 의사가 없다면 계약 만료가 다가올 시점 6개월~2개월 전까지는 집주인에게 미리 "계약 연장 의사 없음"을 통보해야 합니다. 의사를 전달하면서 문자, 녹취, 내용증명 등 증거를 남겨놓는 것이 중요합니다.
• 계약 만기일이 되기 전까지 주민등록 상 전출 금지 - 주민등록상 점유상태가 유지되어야 합니다.
• 보증금 반환 의사가 없을 경우 반환 요구에 대한 내용증명이 필요합니다. 전달할 내용을 6하 원칙으로 하여 작성, 우체국에 내용증명 발송요청이 가능합니다.

 

 

 

 

 

깡통전세 해결방법

 

요즘은 법을 모르는 사람이 너무 많고 당장 전세금을 받지 못해 집을 나가야 하는 불가피한 상황 때문에 사실상 깡통전세 관련된 법을 알더라도 소송&법원 출두가 꺼려져 돈을 날리는 경우가 허다합니다. 만약 내가 살고 있는 전세가 깡통주택이라는 것을 확인했다면 재빠르게 대처하는 것이 가장 중요합니다.

 

1. 대항력

현재 이 집에 살고 있는 것은 나고, 이후의 권리관계는 후순위라는 것을 공시하는 절차로 이때 반드시 전입신고, 점유가 돼있어야 합니다. 대항력은 전입신고를 한 다음날 효력이 발생하는데 예를 들어 전입신고 당일날 집주인이 바뀐 경우 그 새로운 집주인한테는 대항을 할 수가 없습니다. 이때는 사기-고소 절차를 밟으셔야 합니다.

 

 

2. 최우선변제권

전입신고, 점유가 돼있는 상태에서 다른 후순위의 권리자가 경매를 붙여도 집을 비워주지 않아도 되는 경우입니다.  만약 경매가 진행되었고 여기서 전세보증금을 배당받기 위해서는 확정일자가 있어야 합니다. 확정일자는 전입신고를 하면서 주민센터, 공증 사무실에서 받을 수 있습니다.

 

 

대항력, 최우선변제권 확보가 깡통전세를 해결할수 있는 가장 큰 방법입니다. 두가지를 모두 가지고 있는 세입자라면 전세보증금을 받을때까지 살고있는집에서 최대한 버티는게 가능합니다. 하지만 전세만기 날짜에 가까워질수록 대출 상환의 부담이 있을수 있으므로 빨리 소송 절차를 밟는것이 유리할수도있습니다.